未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，租赁协议无效
【案情简介】
2002年5月10日，王某与北京市通州区某村经济合作社签订《租赁协议书》，双方约定由王某租用该村土地一块，租用期限为30年。2010年3月2日，王某与星程装饰工程公司的法定代表人李某签订了《土地、厂房租赁协议书》，约定由王某将位于其承租土地上的厂房、设施及院内空地租赁给李某使用，租赁期限15年。2011年1月，星程公司在该租赁土地上注册并开始经营，李某担任公司法定代表人。星程公司因生产经营需要，在涉案土地上投资建设房屋600平方米、棚房400平方米。
2018年12月，该承租土地面临政府拆迁，王某与拆迁公司签订《拆迁补偿协议》，并承诺一个月内搬迁完毕，其后王某提出解除与星程公司的《土地、厂房租赁协议书》，双方对拆迁补偿款的分配无法协商一致，后星程公司委托律师提起了诉讼。经法庭调查核实，涉案厂房没有办理建设工程规划手续，星程公司投资建设的部分房屋及装修、附属物等也被列入了拆迁补偿范围内。
【判决结果】
一审法院判决，确认双方于2010年3月2日签订的《土地、厂房租赁协议书》无效，王某于判决生效后七日内支付星程公司改扩建损失、房屋装修损失、经营损失共计300余万元，并向星程公司退还押金10万元。
【律师观点】
1、关于《土地、厂房租赁协议书》的效力问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中王某出租的房屋因未取得建设工程规划许可手续，故其与星程公司发起人李某签订的《土地、厂房租赁协议书》无效。
2、关于合同无效后，双方的过错及责任分配问题
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，双方签订《土地、厂房租赁协议书》虽然无效，但是王某因星程公司对涉案厂房进行改扩建及装修等，已经获得了相应的补偿。王某虽称星程公司进行改扩建及装修等未经其同意，但其对该事实应当知晓，且未在合理期限内提出异议，故应视为其同意星程公司对涉案厂房进行改扩建及装修等。另外，拆迁公司已经对星程公司改扩建及装修、附属物部分进行了评估作价补偿。所以，应结合涉案厂房原有状况、拆迁时状况，导致《土地、厂房租赁协议书》无效的过错责任，并参考该评估作价，综合确定王某应支付星程公司的损失金额。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中王某出租的房屋因未取得建设工程规划许可手续，故其与星程公司发起人李某签订的《土地、厂房租赁协议书》无效。
2、关于合同无效后，双方的过错及责任分配问题
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，双方签订《土地、厂房租赁协议书》虽然无效，但是王某因星程公司对涉案厂房进行改扩建及装修等，已经获得了相应的补偿。王某虽称星程公司进行改扩建及装修等未经其同意，但其对该事实应当知晓，且未在合理期限内提出异议，故应视为其同意星程公司对涉案厂房进行改扩建及装修等。另外，拆迁公司已经对星程公司改扩建及装修、附属物部分进行了评估作价补偿。所以，应结合涉案厂房原有状况、拆迁时状况，导致《土地、厂房租赁协议书》无效的过错责任，并参考该评估作价，综合确定王某应支付星程公司的损失金额。